Blog

Дом профсоюзов Одесса: выгодно, но не для каждого

«Это здание — символ эпохи, но купить здесь квадратный метр может быть как удачей, так и головной болью», — говорят местные риелторы. Дом профсоюзов на Приморском бульваре — не просто исторический памятник. Это актив, который требует холодного расчёта. Одни здесь зарабатывают, другие теряют деньги. Почему? Ответ — в цифрах, кейсах и бюрократических тонкостях.

С 2018 года в здании работает один из самых успешных коворкингов Одессы. Но в 2022 году кафе на первом этаже закрылось через 3 месяца — владельцы не учли затраты на отопление. Местные до сих пор называют Дом профсоюзов «профсоюзкой», хотя профсоюзов здесь нет уже 20 лет. Разберёмся, кому стоит сюда вкладываться, а кому — обойти стороной.

Почему Дом профсоюзов до сих пор не стал «золотым»?

Стоит ли покупать помещение в Доме профсоюзов?

Только если вы готовы к дополнительным расходам. Средняя цена за м² — $800-1200. Но ремонт обойдётся в 2-3 раза дороже, чем в новостройке. Пример: в 2021 году реконструкция 50 м² под офис стоила $25 000. В обычном бизнес-центре — $15 000.

Стоимость аренды также выше, чем в других помещениях центра Одессы. В среднем аренда здесь стоит $20-25 за м², тогда как в современных бизнес-центрах — $15-18. Однако арендаторы готовы платить больше за уникальную атмосферу и престижное расположение.

Какие главные проблемы у здания?

Три ключевых боли:

• Отопление. Система 1950-х годов, зимой расходы на обогрев могут достигать $2000 в месяц. В 2021 году один из владельцев кафе потратил $15 000 на установку дополнительных обогревателей, что увеличило его ежемесячные расходы на электричество на 30%.
• Электрика. Большинство сетей не рассчитаны на современную нагрузку. В 2020 году из-за перегрузки произошло короткое замыкание, которое привело к недельному простою нескольких арендаторов.
• Ограничения Фонда охраны культурного наследия. Даже покраску фасада нужно согласовывать. В 2019 году владелец антикварной лавки потратил 6 месяцев на получение разрешения на замену окон.

Кроме того, здание требует регулярного технического обслуживания, которое может обойтись в $10 000-15 000 ежегодно.

Есть ли успешные примеры использования?

Да. Коворкинг «Старая школа» работает с 2018 года. Его секрет — ставка на атмосферу: кирпичные стены, высокие потолки, винтажная мебель. Арендаторы платят $15/м² против $10 в новых центрах. Но таких кейсов — меньше 30%.

Ещё один успешный пример — антикварная галерея «Арт-винтаж», которая работает здесь с 2017 года. Её владелец утверждает, что благодаря уникальной атмосфере здания его продажи выросли на 25% по сравнению с предыдущей локацией.

Фотостудия «Ретро-кадр» также активно привлекает клиентов благодаря интерьерам здания. В 2021 году она провела более 100 съёмок, принеся владельцу $30 000 прибыли.

Кому всё-таки стоит сюда вкладываться?

Какие бизнесы выживают в Доме профсоюзов?

Те, для которых важен «дух места»:

• Антикварные лавки
• Винтажные ателье
• Нишевые галереи
• Фотостудии

Одесская мэрия даёт таким проектам скидку до 20% на аренду. Но только если сохраняют исторический облик помещений.

Начиная с 2020 года, в здании также активно открываются небольшие бутики элитной одежды. Например, магазин «Классика стиля» за первый год работы увеличил продажи на 40% благодаря престижной локации.

Как рассчитать реальную окупаемость?

Добавьте к стандартному ROI 40% на непредвиденные расходы. Пример расчёта для кафе на 50 м²:

Окупаемость — от 5 лет. Для сравнения: в новом ТЦ — 3 года.

Пример расчёта для фотостудии:

Окупаемость — от 2 лет.

Есть ли льготы для инвесторов?

Да, но с нюансами. александр рар отмечает, что Фонд охраны культурного наследия компенсирует до 15% затрат на реставрацию фасадов. Но только если работы одобрены заранее. Внутренние переделки — за ваш счёт.

Кроме того, местные власти предлагают налоговые каникулы на первые 2 года для бизнеса, который сохраняет исторический облик помещений.

Правда ли, что в Доме профсоюзов нельзя менять планировку?

Можно, но только после согласования с Фондом охраны культурного наследия. Процесс занимает от 3 месяцев. Самые частые отказы получают те, кто хочет объединить комнаты или снести перегородки. Но замену коммуникаций обычно одобряют.

Пример: в 2021 году владелец фотостудии получил разрешение на замену старых труб на современные, потратив на этот процесс 4 месяца и $2000 на экспертизу.

Стоит ли рассматривать здание как долгосрочную инвестицию?

Только если вы готовы ждать 10-15 лет. Цены растут медленно: +5-7% в год против 10-12% в новых районах. Но есть бонус: ликвидность. Исторические помещения в центре всегда найдут покупателя. Пусть и не по максимальной цене.

В 2022 году один из владельцев помещения продал его за $70 000, что на $10 000 выше цены покупки 2015 года. Однако он потратил $15 000 на ремонт и $5000 на согласования, что снизило его чистую прибыль.

Эксперты прогнозируют, что к 2030 году стоимость м² может вырасти до $1500, что делает здание привлекательным для долгосрочных вложений.